Hypotheek
Dit artikel is gemaakt en vertaald door Shivat Zion en gebaseerd op een presentatie van Yoni Hyman, van Hyman Consulting & Investments, een lid van de Israëlische Hitachdut Yoatzei Mashkantaot. Hij is te bereiken via hymanconsultingoffice@gmail.com.
Een huis kopen is een van de grootste uitgaven die de meeste mensen ooit zullen doen. Zoals in de meeste landen is het een enigszins complex proces en het advies van een getrainde professional kan je helpen de beste beslissingen te nemen op basis van je financiële situatie. Het is vermeldenswaardig dat je zelf naar de bank kunt gaan om een hypotheek aan te vragen en te onderhandelen, maar gezien de complexiteit, kan het handig zijn om, als je het je kunt veroorloven, een hypotheekadviseur in te schakelen om ervoor te zorgen dat het proces soepel verloopt.
Als je toch besluit om het zelf te doen, wordt het sterk aanbevolen om meerdere offertes van verschillende banken te krijgen voordat je een beslissing neemt, aangezien kleine variaties in rente en voorwaarden een aanzienlijke invloed kunnen hebben op de algehele kosten van de lening.
Algemene regels betreffende het afsluiten van een hypotheek
- Banken staan toe dat de maandelijkse terugbetaling maximaal 40% is van je gecombineerde nettoloon/lonen
- Israëlische staatsburgers kunnen tot een 75% hypotheek afsluiten
- Israëlische staatsburgers moeten minstens 1/3 van hun hypotheek met vaste rente hebben
- Maximale looptijd van de hypotheek is 30 jaar en beperkt tot de leeftijd van 80
Algemene extra kosten
- Makelaar – tot 2% + BTW van de aankoopprijs
- Advocaat – tot 1% + BTW van de aankoopprijs
- Hypotheekadviseur – varieert
- Levens- en eigendomsverzekering – varieert. Hypotheken vereisen dat je een levensverzekering afsluit om de betaling van de lening te waarborgen in geval van overlijden van de lener.
Verschillende soorten Hypotheken
Vaste Rente Lening
Rentetarieven vastgezet voor maximaal 30 jaar, maar er kan een boete gelden bij vervroegde aflossing.
Variabele Rente Lening
Lange termijn en korte termijn
Hypotheken in vreemde valuta
Het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten in een buitenlandse valuta, zoals Amerikaanse dollars, euro’s en Zwitserse franken. De rente is gekoppeld aan de LIBOR (London InterBank Offered Rate) van de gekozen valuta, plus een vaste premie. Dit type hypotheek kan nuttig zijn voor iemand wiens inkomen in die valuta is om zich te beschermen tegen valutaschommelingen en valutarisico.
Shekel hypotheek gekoppeld aan het primaire tarief van de Bank of Israel (BOI)
Betalingen variëren afhankelijk van het primaire tarief zoals vastgesteld door de bank. De maximale looptijd van de hypotheek is 30 jaar.
Shekel-hypotheek gekoppeld aan de Madad - מדד - Kosten van levensonderhoud index.
Aan het einde van elke maand wordt het uitstaande kapitaal van uw hypotheek aangepast volgens de Madad. Meestal stijgt de Madad ongeveer 2% per jaar, waardoor uw schuld dienovereenkomstig toeneemt. Hoewel uw betalingen aanvankelijk lager kunnen zijn, wat deze optie aantrekkelijker maakt, kan de algehele kostprijs aan het einde van de hypotheek aanzienlijk hoger zijn dan die gekoppeld aan het BOI-primaire tarief.
Opmerking: Variabele hypotheken kunnen veranderen afhankelijk van veranderingen in de financiële markt.
Documenten vereist door de bank om een hypotheek te krijgen
- Tlushei Maskoret – תלושי משכורת – loonstroken van de laatste drie maanden. Let op dat de overheid alleen geïnteresseerd is in het netto-inkomen, niet het bruto-inkomen (bruto-inkomen – ingehouden belasting = netto-inkomen)
- Bankafschriften van de laatste drie maanden
- Teudat Zehut en Sefach – תעודת זהות + ספח – ID-kaart en bijlage
Kopen van een Kablan - קבלן - Ontwikkelaar
Betalingschema:
Betaling aan de Kablan gebeurt meestal in fasen, met overboekingen bij voltooiing van elke fase van de bouw. Het hypotheekbetalingsschema zal dienovereenkomstig toenemen naarmate de bouw vordert.
Bijvoorbeeld:
Als ik een hypotheek van 1.000.000 shekel neem voor 20 jaar met 6.000 per maand en mijn betalingsschema vereist dat ik elke 3 maanden 25% overmaak, begint mijn maandelijkse terugbetaling bij ongeveer 1.500 en zal elke 3 maanden toenemen met 1.500 totdat de volledige terugbetaling van 6.000 per maand is gerealiseerd.
Openstaande bedragen aan de Kablan zijn gekoppeld aan de Madad T’sumot HaB’niya – מדד תשומות הבניה – Kosten van de Bouwindex en daarom kan/het bedrag dat u aan de Kablan verschuldigd bent, toenemen op basis van veranderingen in de Madad.
Het Kopen van een Bestaande Woning in Israël
De bank vereist een taxatie door een erkende Shamai – שמאי – taxateur, en de hypotheek wordt verstrekt voor het lagere bedrag tussen de taxatie en de koopprijs.
Bijvoorbeeld:
Een huis wordt verkocht voor 2 miljoen shekel en de potentiële koper vraagt om een hypotheek van 50% (1 miljoen). Als het huis slechts wordt getaxeerd op 1,8 miljoen, krijgt de potentiële koper een hypotheek van 900.000 in plaats van de gevraagde 1 miljoen en moet dus een tekort van 100.000 shekel dekken.
Hypotheekvoordelen voor Olim
Het Misrad HaBinui Ve’Ha’Shikun
Het Misrad HaBinui Ve’Ha’Shikun – משרד הבינוי והשיכון – Ministerie van Bouw en Huisvesting beheert een programma dat in aanmerking komende Olim een aanvullende hypotheek biedt om te helpen bij de aankoop van een huis. Deze lening wordt een Mashkanta LeZaka’im – משכנתא לזכאים – een ‘in aanmerking komende hypotheek’ genoemd.
In aanmerking komen
Om in aanmerking te komen voor de Mashkanta LeZaka’im, moet een Oleh deze hypotheek aanvragen en ontvangen binnen 15 jaar na hun Aliyah-datum. Een getrouwd stel met of zonder kinderen, een alleenstaande ouder of een alleenstaande Oleh ouder dan 21 jaar heeft recht op een Mashkanta LeZaka’im als ze in de laatste 10 jaar voor hun aanvraag geen appartement in Israël hebben gehad.
Hoe vraag je het aan
De eerste stap is om een Teudat Zakaut – תעודת זכאות – Zakaut-certificaat aan te vragen, dat nodig is om het aanvraagproces van de Mashkanta LeZaka’im te starten. Beide procedures worden afgehandeld door de volgende Israëlische banken:
- Bank Discount
- Bank HaPo’alim
- Bank of Jerusalem
- Bank Leumi
- Bank Mizrahi Tefahot
- First International Bank
- Mercantile Bank
Het is vermeldenswaardig dat de Mashkanta LeZaka’im slechts aanvullend is. Je moet waarschijnlijk ook een reguliere hypotheek aanvragen, gezien het slechts beperkte bedrag die de Mashkanta LeZaka’im kan verstrekken. Dit wordt op basis van verschillende factoren toegewezen door middel van Nekudot – נקודות – punten. Het gaat om de volgende factoren:
- Aantal jaren in Israël
- Gezinsstatus
- Alleenstaand ouderschap
- Leeftijd
- Handicap
- Militaire dienst
- Kopen in een gebied waar de overheid extra voordelen heeft toegekend
Aanvullende informatie
Het maximale bedrag van een Mashkanta LeZaka’im is 300.000 NIS, met een gemiddelde tussen 100.000 en 200.000 NIS. De werkelijke hoeveelheid die je kunt ontvangen, kan alleen worden bepaald als onderdeel van je aanvraag bij een van de bovengenoemde banken, en het aantal punten dat je ontvangt, kan aanzienlijk verschillen van de ene Oleh tot de andere.
Dezelfde banken kunnen je ook een reguliere hypotheek aanbieden die je mogelijk nodig hebt om het grootste deel van de woningprijs te betalen, en het aanvraagproces vindt meestal gelijktijdig plaats met je Zakaut-aanvraag.
Opmerking: Je kunt je Teudat Zakaut over laten zetten van de ene bank naar een van de andere banken als je besluit om ook een hypotheek bij hen af te sluiten.
Voor de Mashkanta LeZaka’im kan de Oleh verschillende terugbetalingsvoorwaarden kiezen, variërend van 5-10 jaar en 10,15,20,25 en 30-jarige hypotheektermijnen.
Wat de Mashkanta LeZaka’im onderscheidt van een reguliere hypotheek is dat het onder marktconforme rentetarieven valt en geen boete voor vervroegde aflossing geldt. Bovendien is het alleen beschikbaar met een vaste rente, gekoppeld aan de Madad, en zijn aanpasbare rentetarieven of niet-inflatiegekoppelde rentetarieven geen optie.
Zoals altijd is de hier gepresenteerde informatie alleen adviserend en juridisch niet bindend. Als je vragen hebt, moet je altijd financiële en juridische professionals raadplegen voor verduidelijking.