Financiamiento inmobiliario
Este artículo fue creado y traducido por Shivat Zion y se basa en una presentación de Yoni Hyman, de Hyman Consulting & Investments, miembro del Israeli Hitachdut Yoatzei Mashkantaot. Puedes contactarlo por correo: hymanconsultingoffice@gmail.com
Comprar una casa es uno de los gastos más grandes y como Olim, puede convertirse en un gran desafío. Como en la mayoría de los países, es un proceso un tanto complejo y contar con la guía de un profesional capacitado puede ayudarte a tomar las mejores decisiones en función de tu situación financiera. Cabe señalar que también existe la opción de ir a un banco por cuenta propia para solicitar y negociar una hipoteca, pero dadas las complejidades involucradas, si puedes pagar un agente hipotecario, podría ser útil para garantizar un proceso sin problemas.
Si decides presentar la solicitud por tu cuenta, se recomienda solicitar varias cotizaciones de diferentes bancos antes de tomar una decisión, ya que pequeñas variaciones en las tasas y términos pueden tener un impacto significativo en el costo total del préstamo.
Normas generales sobre la solicitud de una Hipoteca
- Los bancos permitirán que la recuperación mensual sea de un máximo del 40% de tu salario neto.
- Los ciudadanos israelíes pueden obtener una hipoteca de hasta el 75%
- Los ciudadanos israelíes deben tener al menos 1/3 de su hipoteca con tasas fijas.
- La duración máxima de la hipoteca es de 30 años y está limitada a los 80 años de edad.
Principales costos adicionales
- Agente Inmobiliario –hasta 2% + IVA del precio de compra
- Abogado –hasta 1% + IVA del precio de compra
- Consultor hipotecario: varía
- Seguro de vida y propiedad: varía. Al contar con una hipoteca se requiere tener una póliza de seguro de vida adjunta para garantizar el pago del préstamo en caso de fallecimiento del prestatario.
Diferentes tipos de Hipotecas
Préstamo a tasa fija
Tasas fijadas por un máximo de 30 años, pero pueden conllevar una multa si se reembolsan anticipadamente.
Préstamo a tasa variable
Largo y corto plazo
Hipotecas en divisas
Es posible contratar una hipoteca en una moneda extranjera como dólares estadounidenses, euros y francos suizos. La tasa de interés está vinculada al LIBOR (tasa de oferta interbancaria de Londres) de la moneda que elijas, más una prima fija. Este tipo de hipoteca puede ser útil para alguien cuyos ingresos estén en esa moneda para ayudar a protegerse contra los cambios monetarios.
Hipoteca en shekel vinculada a la tasa preferencial del Banco de Israel (BOI)
Los pagos varían dependiendo de la tasa preferencial establecida por el banco. El plazo máximo de la hipoteca es de 30 años.
Hipoteca en shekel vinculada al "Madad" - מדד - Costo de vida.
Al final de cada mes el principal pendiente de tu hipoteca se ajusta según el Madad. Normalmente, el Madad aumenta alrededor de un 2% al año, aumentando así lo que se debe. Aunque inicialmente los pagos pueden ser más bajos, lo que hace que esta opción sea más atractiva, el costo total al final de la hipoteca puede ser significativamente más alto que uno vinculado a la tasa preferencial BOI.
Nota: Las hipotecas variables pueden cambiar según los cambios en el mercado financiero.
Documentos requeridos por el Banco para obtener una Hipoteca
- Tlushei Maskoret – תלושי משכורת – nóminas de los últimos tres meses. Tenga en cuenta que al gobierno solo le interesa el ingreso neto, no el ingreso bruto (ingreso bruto – impuestos deducidos = ingreso neto)
- Extractos bancarios de los últimos tres meses
- Teudat Zehut y Sefach – תעודת זהות + ספח – Tarjeta de identificación y apéndice
Comprar a un Kablan - קבלן - Desarrollador
Calendario de pago:
Si compras una propiedad a un Kablan, el pago suele realizarse por etapas y los fondos se transfieren al finalizar cada etapa de la construcción. El calendario de pagos de la hipoteca aumentará en consecuencia a medida que avance la construcción.
Por ejemplo:
Si estoy tomando una hipoteca de 1.000.000 de shekels durante 20 años a 6.000 por mes. El programa requiere que transfiera el 25% del monto cada 3 meses; el primer pago mensual iniciará en aproximadamente 1500 NIS y aumentará en incrementos de 1500 cada 3 meses hasta alcanzar los 6000 mensuales.
El dinero pendiente adeudado al Kablan está vinculado al Madad T’sumot HaB’niya – מדד תשומות הבניה – Índice de costo de construcción y, por lo tanto, la cantidad que debes al Kablan puede variar y aumentar según los cambios en el Madad.
Comprar una propiedad de segunda mano en Israel
El Banco requerirá una valoración por parte de un evaluador autorizado Shamai – שמאי – y la hipoteca será por el monto menor entre la valoración y el precio del contrato.
Por ejemplo:
Se vende una casa por 2 millones de shekels y el comprador potencial solicita una hipoteca del 50% (1 millón). Si la casa se evalúa sólo en 1,8 millones, al potencial comprador se le concedería una hipoteca de 900.000 frente al 1.000.000 que solicitó, por lo tanto, tendrías que cubrir una diferencia de 100.000 shekels.
Beneficios hipotecarios para los Olim
El Misrad HaBinui Ve’Ha’Shikun
El Misrad HaBinui Ve’Ha’Shikun – משרד הבינוי והשיכון – Ministerio de Construcción y Vivienda ejecuta un programa que proporciona a los Olim elegibles una hipoteca complementaria para ayudar a pagar la compra de una casa. Este préstamo se llama Mashkanta LeZaka’im – משכנתא לזכאים – hipoteca para elegibles.
Elegibilidad
Para ser elegible para la Mashkanta LeZaka’im, un Ole debe solicitarla y recibirla dentro de los 15 años posteriores a la fecha de su Aliá. Una pareja casada con o sin hijos, un padre soltero o un Ole soltero mayor de 21 años tienen derecho a este beneficio si no han sido propietarios de un apartamento en Israel en los últimos 10 años desde su solicitud.
Cómo aplicar
El primer paso es solicitar un certificado llamado Tehudat Zakaut – תעודת זכאות, que es necesario para comenzar el proceso de solicitud de la hipoteca con beneficios. Ambos procedimientos son manejados por los siguientes bancos israelíes:
- Bank Discount
- Bank HaPo’alim
- Bank of Jerusalem
- Bank Leumi
- Bank Mizrahi Tefahot
- First International Bank
- Mercantile Bank
Es importante tener en cuenta que este beneficio es solo complementaria y probablemente también necesitarás solicitar una hipoteca regular, dado que la Mashkanta LeZaka’im se limita a lo que puede proporcionar, según varios factores que se asignan Nekudot – נקודות – puntos. Los diversos factores son los siguientes:
- Número de años en Israel
- Estado civil
- Estado de padre soltero
- Edad
- Discapacidad
- Servicio militar
- Comprar en un área donde el gobierno ha asignado beneficios adicionales
Información adicional
El importe máximo de una Mashkanta LeZaka’im es de 300.000 NIS con un promedio de entre 100.000 y 200.000 NIS. La cantidad real que puedes recibir solo puede determinarse como parte de tu solicitud en uno de los bancos enumerados anteriormente y la cantidad de puntos recibidos puede variar significativamente de un Ole a otro.
Los mismos bancos también pueden ofrecerte una hipoteca regular que podrías necesitar para ayudar a pagar la mayor parte del precio de la vivienda y el proceso de solicitud generalmente ocurre simultáneamente con tu solicitud de Zakaut.
Nota: Puedes transferir tu Teudat Zakaut de un banco a otro banco si decides obtener una hipoteca de ellos también.
Para la Mashkanta LeZaka’im, puedes elegir varios plazos de recuperación, que van desde 5 a 10 años así como hipotecas de 10, 15, 20, 25 y 30 años.
Lo que diferencia la Mashkanta LeZaka’im de una hipoteca normal es que la primera presenta tasas de interés inferiores a las del mercado y no tiene penalización por pago anticipado. Además, sólo está disponible con una tasa fija, vinculada al Madad y las tasas de interés ajustables o tasas de interés no vinculadas a la inflación no son una opción.
Como siempre, la información presentada aquí es sólo de asesoramiento y no es legalmente vinculante. Si tienes más dudas sobe este tema, siempre debes buscar profesionales financieros y legales para que las aclaren.