Hypothekarkredit
Dieser Artikel wurde von Shivat Zion erstellt und übersetzt und basiert auf einer Präsentation von Yoni Hyman von Hyman Consulting & Investments, einem Mitglied der israelischen Hitachdut Yoatzei Mashkantaot. Er ist unter hymanconsultingoffice@gmail.com erreichbar
Der Kauf eines Eigenheims ist eine der größten Ausgaben, die die meisten Menschen jemals tätigen werden. Wie in den meisten Ländern handelt es sich um einen etwas komplexen Prozess, und die Anleitung eines ausgebildeten Fachmanns kann dir dabei helfen, die besten Entscheidungen basierend auf deiner finanziellen Situation zu treffen. Es ist zu beachten, dass du auch selbst zu einer Bank gehen kannst, um einen Hypothekarkredit zu beantragen und auszuhandeln. Angesichts der damit verbundenen Komplexität kann es jedoch hilfreich sein, einen Hypothekenmakler zu beauftragen, wenn du dir einen solchen leisten kannst, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.
Wenn du dich entscheidest, einen Antrag auf eigene Faust zu stellen, wird dringend empfohlen, vor deiner Entscheidung mehrere Angebote von verschiedenen Banken einzuholen, da kleine Abweichungen bei Zinssätzen und Konditionen erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Kredits haben können.
Allgemeine Regeln zur Aufnahme einer Hypothek
- Die Banken erlauben eine monatliche Rückzahlung von maximal 40% deiner gesamten Nettogehälter
- Israelische Staatsbürger können eine Hypothek von bis zu 75% aufnehmen
- Israelische Staatsbürger müssen mindestens 1/3 ihrer Hypothek mit festen Zinssätzen haben
- Die maximale Laufzeit der Hypothek beträgt 30 Jahre und ist auf das Alter von 80 Jahren begrenzt
Wesentliche Zusatzkosten
- Immobilienmakler – bis zu 2% + MwSt. des Kaufpreises
- Anwalt – bis zu 1% + MwSt. des Kaufpreises
- Hypothekenberater – unterschiedlich
- Lebens- und Sachversicherung – unterschiedlich. Bei Hypotheken ist der Abschluss einer Lebensversicherung erforderlich, um die Rückzahlung des Kredits im Falle des Todes des Kreditnehmers sicherzustellen.
Verschiedene Arten von Hypotheken
Festzinsdarlehen
Die Zinssätze sind für maximal 30 Jahre festgelegt, können jedoch bei vorzeitiger Rückzahlung mit einer Vertragsstrafe verbunden sein.
Darlehen mit variablem Zinssatz
langfristig und kurzfristig
Fremdwährungshypothekartkredit
Es ist möglich, einen Hypothekarkredit in einer Fremdwährung wie US-Dollar, Euro und Schweizer Franken aufzunehmen. Der Zinssatz ist an den LIBOR (London InterBank Offered Rate) der von dir gewählten Währung zuzüglich einem festen Aufschlag gebunden. Diese Art von Hypothekarkredit kann für jemanden, dessen Einkommen in dieser Währung erfolgt, hilfreich sein, um sich vor Währungsschwankungen und Währungsrisiken zu schützen.
Schekel-Hypothek, die an den Leitzins der Bank of Israel (BOI) gekoppelt ist
Die Zahlungen schwanken je nach dem von der Bank festgelegten Leitzins. Die maximale Hypothekenlaufzeit beträgt 30 Jahre.
Schekel-Hypothek gekoppelt an den Madad - מדד - Lebenshaltungskostenindex.
Am Ende jedes Monats wird der ausstehende Kapitalbetrag deines Hypothekarkredits entsprechend dem Madad angepasst. Normalerweise erhöht sich der Madad um etwa 2% pro Jahr, wodurch sich deine Schulden entsprechend erhöhen. Auch wenn deine Zahlungen anfangs möglicherweise niedriger ausfallen, was diese Option attraktiver macht, können die Gesamtkosten am Ende der Hypothek deutlich höher sein als die Kosten, die an den BOI-Leitzins gebunden sind.
Hinweis: Variable Hypotheken können sich je nach Veränderungen auf dem Finanzmarkt ändern
Von der Bank benötigte Dokumente, um eine Hypothekarkredit zu erhalten
- Tlushei Maskoret – תלושי משכורת – Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate. Bitte beachte, dass es der Regierung nur um das Nettoeinkommen und nicht um das Bruttoeinkommen geht (Bruttoeinkommen – abgezogene Steuern = Nettoeinkommen).
- Kontoauszüge der letzten drei Monate
- Teudat Zehut und Sefach – תעודת זהות + ספח – Personalausweis und Beiblatt
Kauf bei einem Kablan - קבלן - Bauunternehmer
Zahlungsplan:
Die Zahlung an den Kablan erfolgt in der Regel in Etappen, wobei die Gelder nach Abschluss jeder Bauphase überwiesen werden. Der Ratenzahlungsplan für den Hypothekarkredit erhöht sich entsprechend dem Baufortschritt.
Zum Beispiel:
Wenn ich einen Hypothekarkredit in Höhe von 1.000.000 Schekel für 20 Jahre zu 6.000 pro Monat aufnehme und mein Zahlungsplan erfordert, dass ich alle 3 Monate 25% überweise, beginnt meine monatliche Rückzahlung bei etwa 1.500 und erhöht sich alle 3 Monate in Schritten von 1.500 bis die volle Rückzahlung von 6.000 pro Monat erreicht ist.
Ausstehende Gelder, die du dem Kablan schuldest, sind mit dem Madad T’sumot HaB’niya – מדד תשומות הבניה – Index der Baukosten verknüpft. Daher kann/wird der Betrag, den du dem Kablan schuldest, aufgrund von Änderungen im Madad steigen.
Kauf einer gebrauchten Immobilie in Israel
Die Bank wird ein Wertgutachten durch einen lizenzierten Shamai – שמאי – Gutachter verlangen, und der Hypothekarkredit wird für den niedrigeren Betrag aus dem Gutachten und dem Preis laut Vertrag gewährt.
Zum Beispiel:
Ein Haus wird für 2 Millionen Schekel verkauft und der potenzielle Käufer beantragt einen Hypothekarkredit von 50% (1 Million). Wenn das Haus nur mit 1,8 Millionen bewertet wird, würde dem potentiellen Käufer ein Hypothekarkredit in Höhe von 900.000 statt der von ihm geforderten 1.000.000 gewährt und er müsste daher einen Fehlbetrag von 100.000 Schekel aufbringen.
Hypothekarkreditvorteile für Olim
Das Misrad HaBinui Ve’Ha’Shikun
Das Misrad HaBinui Ve’Ha’Shikun – משרד הבינוי והשיכון – Ministerium für Bau und Wohnungswesen führt ein Programm durch, das berechtigten Olim einen zusätzliche Hypothekarkredit gewährt, um den Kauf eines Wohnsitzes zu finanzieren. Dieses Darlehen wird Mashkanta LeZakaim – משכנתא לזכאים – Hypothekarkredit für Anspruchsberechtigte genannt.
Anspruchsberechtigung
Um Anspruch auf den Mashkanta LeZakaim zu haben, muss ein Oleh diese innerhalb von 15 Jahren nach dem Datum seiner Aliyah beantragen und ihn erhalten. Ein verheiratetes Paar mit oder ohne Kinder, ein alleinerziehender Elternteil oder ein alleinstehender Oleh über 21 Jahre haben Anspruch auf diesen Hypothekarkredit, wenn sie in den letzten 10 Jahren vor Antragstellung keine Wohnung in Israel besessen haben.
So bewirbst du dich
Der erste Schritt besteht darin, ein Teudat Zakaut – תעודת זכאות – Zakaut-Zertifikat zu beantragen, das für den Beginn des Antragsverfahrens für den Mashkanta LeZakaim erforderlich ist. Beide Verfahren werden von den folgenden israelischen Banken abgewickelt:
- Bank Discount
- Bank HaPo’alim
- Bank of Jerusalem
- Bank Leumi
- Bank Mizrahi Tefahot
- First International Bank
- Mercantile Bank
Es ist wichtig zu beachten, dass der Mashkanta LeZakaim nur eine Ergänzung ist und du wahrscheinlich auch einen regulären Hypothekarkredit beantragen musst, da der Betrag des Mashkanta LeZakaim begrenzt ist, basierend auf verschiedenen Faktoren, denen Nekudot – נקודות – Punkte zugeordnet werden. Die verschiedenen Faktoren sind wie folgt:
- Anzahl der Jahre in Israel
- Familienstand
- Alleinerzieher Status
- Alter
- Behinderung
- Militärdienst
- Kauf in einem Gebiet, in dem die Regierung zusätzliche Vorteile gewährt hat
Zusätzliche Informationen
Der Höchstbetrag eines Mashkanta LeZakaim beträgt 300.000 NIS, wobei der Durchschnitt zwischen 100.000 und 200.000 NIS liegt Der tatsächliche Betrag, den du erhalten kannst, kann nur im Rahmen deiner Bewerbung bei einer der oben aufgeführten Banken ermittelt werden, und die Anzahl der erhaltenen Punkte kann von Oleh zu Oleh erheblich variieren.
Dieselben Banken können dir auch eine regulären Hypothekarkredit anbieten, den du möglicherweise benötigst, um den Großteil des Eigenheimpreises zu bezahlen. Der Antragsprozess erfolgt in der Regel gleichzeitig mit deinem Zakaut-Antrag.
Hinweis: Du kannst dein Teudat Zakaut von einer Bank auf eine der anderen Banken übertragen lassen, wenn du dich entscheidest auch dort einen Hypothekarkredit aufzunehmen.
Für den Mashkanta LeZakaim kann der Oleh verschiedene Rückzahlungsfristen wählen. Es gibt Hypothekarkredite mit einer Laufzeit von 5-10, 15, 20, 25 und 30 Jahren.
Was den Mashkanta LeZakaim von einem regulären Hypothekarkredit unterscheidet, ist, dass sein Zins unter dem Marktzins liegt und kein Pönale bei vorzeitiger Rückzahlung anfällt ist. Darüber hinaus ist es nur mit einem festen Zinssatz erhältlich, der an den Madad gebunden ist und variable Zinssätze oder nicht inflationsgebundene Zinssätze sind keine Option.
Wie immer haben die hier präsentierten Informationen nur beratenden Charakter und sind nicht rechtsverbindlich. Wenn du Fragen hast, solltest du dich zur Klärung immer an Finanz- und Rechtsexperten wenden.